據(jù)新華社電 市場高度關(guān)注的房貸政策調(diào)整終于在昨日得以明晰。在房地產(chǎn)市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房貸政策調(diào)整釋放出哪些信號？
信號1:支持居民改善型自住型住房需求
“這次調(diào)整的亮點(diǎn)是，首套房的認(rèn)定更加明確，范圍有所擴(kuò)大，從而支持改善型住房需求。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠，現(xiàn)在則可享受最低首付款比例30%、貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，越來越多居民產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的改善型住房需求。中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，二套房對于現(xiàn)階段的中國人來說，更多是改善型住房需求，而非投資投機(jī)需求。房地產(chǎn)信貸政策要在抑制投資投機(jī)需求的同時，滿足自住及改善型需求。
“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求實(shí)現(xiàn)了，對剛性需求也是有幫助的。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群表示，剛性需求往往要求的是小戶型，改善型住房需求滿足后原有的小戶型住房會周轉(zhuǎn)起來，帶動滿足剛性住房需求。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員吳慶認(rèn)為，對于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，可降低改善型需求的購房成本，利息成本估計(jì)會降低20%左右。
信號2：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期
“房地產(chǎn)市場預(yù)期非常關(guān)鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常不利。這時調(diào)整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的明確信號。”中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢研究部副部長王軍分析。
在王軍看來，這次房貸政策調(diào)整目的在于“穩(wěn)”，并不是要再讓房價“起飛”。
房貸政策調(diào)整，從某種意義上說，也是回歸常態(tài)。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，之前的限購限貸政策，主要是針對前幾年房價持續(xù)猛漲、泡沫不斷加大的特殊情況采取的特殊對策，帶有明顯的行政色彩。
“目前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因?yàn)楦鞣N限制措施難以充分釋放。要順應(yīng)市場的變化，進(jìn)行合理調(diào)整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場預(yù)期。”連平認(rèn)為。
信號3:定向調(diào)控穩(wěn)增長惠民生
放在更大的背景下看，房貸政策調(diào)整，與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大緊密相關(guān)。8月份中國經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)，從PMI等先行指標(biāo)，到投資等實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均明顯回落，形勢比較嚴(yán)峻。
“經(jīng)濟(jì)下行壓力很重要的來源之一，就在于房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。調(diào)整房貸政策非常及時、必要，要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場需求恢復(fù)，使房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個經(jīng)濟(jì)增長。”張立群分析。
需要明確的是，這次房貸政策調(diào)整，并沒有實(shí)施根本性轉(zhuǎn)向和強(qiáng)烈刺激。只是通過放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導(dǎo)恢復(fù)房地產(chǎn)市場的合理需求。
“房貸政策調(diào)整，從宏觀調(diào)控的視角看，還是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控，沒有大轉(zhuǎn)向，不搞一刀切。就像之前對小微、三農(nóng)的定向支持一樣，是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控。”王軍認(rèn)為。
住房需求，不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長，而且關(guān)系到民生改善和消費(fèi)擴(kuò)大。連平分析，這次房貸政策適度松綁，是穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生比較好的結(jié)合。
利好股市和房地產(chǎn)板塊
本報(bào)訊(記者 鄒平)對于央行出臺文件放開首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，對于股市和股市中的房地產(chǎn)板塊是利好。
中國證券業(yè)協(xié)會分析師及投顧委員會副主任委員洪榕就此消息在微博中發(fā)表觀點(diǎn)。他談到，“消息如期而至，不管能不能救房地產(chǎn)，對股市都構(gòu)成利好。”
中信證券認(rèn)為政策的力度僅次于2008年10月，將會對市場產(chǎn)生極為重大的影響，其程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前幾個月放開限貸，歷史上看此種影響也僅見于2009年。
對政策的作用，中信證券給出了三點(diǎn)判斷：一是一二線城市10月份銷售量全面反轉(zhuǎn)；二是房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結(jié)束；三是龍頭公司優(yōu)勢更加明顯。
中銀國際分析師田世欣則指出，即便潛在需求釋放，房地產(chǎn)投資逐級回落至低速運(yùn)行狀態(tài)，土地財(cái)政的高度依賴性不可持續(xù)已經(jīng)成為趨勢。行政管控逐步取消，行業(yè)重返市場化軌道后，未來地產(chǎn)行業(yè)分化現(xiàn)象會更加鮮明。
中金公司研究員寧靜鞭建議，配置上抱守龍頭，同時關(guān)注改革(工業(yè)地產(chǎn)、國企改革、京津冀三大細(xì)分主線)及潛在并購主題個股。
開發(fā)商：黃金周仍按原計(jì)劃平價銷售
本報(bào)訊(記者 劉倩雯 實(shí)習(xí)生 戴俊雅)昨日下午4時許，央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡稱：《通知》)，對擁有1套房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
實(shí)際上，武漢市房管局早于此前就曾發(fā)布消息，稱首套房貸款結(jié)清的情況下，二套房可按首套房申請貸款，卻受限于銀行商貸。“銀行屬于獨(dú)立系統(tǒng)，我們只能建議，這次無疑是央行和房管局相互配合，利好購房者。”武漢市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露說。
武漢市取消限購之后，有專家認(rèn)為，松綁貸款或許會推動量價齊飛。但央行消息一出，不少房地產(chǎn)商表示，“即便已經(jīng)實(shí)施，國慶期間，銀行也不會辦理貸款業(yè)務(wù)，黃金周仍舊堅(jiān)持原計(jì)劃平價銷售。”
另外一方面，置業(yè)顧問開始忙碌起來。昨日下午5時，陽光100大湖第營銷人士就監(jiān)控到了這一利好消息，立即傳到置業(yè)經(jīng)理，并安排工作人員給客戶打電話，把最新消息傳達(dá)給購房者。
“在全面取消限購之后，央行出臺金融政策予以支持，有利于提振市場信心。改善性需求消費(fèi)得以釋放和鼓勵，對于中高端客戶來說，是一大利好。”陽光100大湖第營銷人士表示。
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最低首付款比例為30%
利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍
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