年前的時(shí)候，小巴就“2015年,我到底是該買房還是賣房”這個(gè)問題尋求大牛們的觀點(diǎn)。經(jīng)過總結(jié)后覺得，在2015這一年，要買人生第一套房的我們還是應(yīng)該勇敢地?fù)肀Х渴?。但是上網(wǎng)一查房屋交易情況，問題就來了：一個(gè)城市每天有這么多房子在交易，我們到底要怎么選啊？想想也真是頭大啊。
問
吳老師，我最近正打算買套房自己住，不過年前年后看了五六家樓盤，都在一個(gè)城市價(jià)格相差也不太大，就是地段、樓層、戶型、環(huán)境不同，但沒有一家讓我在所有方面都很滿意的。還有一點(diǎn)，去年有一位朋友買了一套看著很不錯(cuò)的房子，但幾乎就是買完就跌了，而另外一些朋友買的房子就沒怎么跌，這讓我比較糾結(jié)，不知道怎么選擇。所以，吳老師，我想問您買房子要怎么選，是學(xué)區(qū)、交通、開發(fā)商品牌、還是憑自己的眼緣？
答
對于大部分中國人而言，房產(chǎn)可能是這輩子最大的消費(fèi)品。很多人買房前會看大量的小區(qū)樓盤，仔細(xì)斟酌多方面的因素，比如離父母近不近、是不是學(xué)區(qū)房、交通方便與否、戶型裝修是否實(shí)用等等。從消費(fèi)品的角度而言，這些因素很實(shí)在，也都應(yīng)該考慮在內(nèi)。
不過，房產(chǎn)除了有消費(fèi)品屬性之外，還天然帶有非常強(qiáng)的投資屬性，因?yàn)樗芸赡芫褪且粋€(gè)普通家庭最大的資產(chǎn)。“是個(gè)房子就漲”的年份已經(jīng)過去了，作為剛需該買還是得買，但作為純投資品的效益其實(shí)已經(jīng)大不如前，房價(jià)有可能會漲，也有可能會跌。
所以我們在買房時(shí)，一定要特別在意房子本身的保值與增值能力，選擇“跌得比別家慢，漲得比別家快”的。尤其是在同一價(jià)位有多種選擇時(shí)，細(xì)細(xì)地“貨比三家”就免不了了。這時(shí)候，再以主觀感覺去評價(jià)就不太合適了，我們需要采用一種更理性、更量化的標(biāo)準(zhǔn)。
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具體怎么比較呢？
對這一期的提問者，下面這套標(biāo)準(zhǔn)可作為參考，對已經(jīng)看過的小區(qū)進(jìn)行橫向比較，從中選擇出相對較好的。
一、地理位置
一個(gè)城市中，市中心的房價(jià)總是最高的，因?yàn)楦鞣N資源集中于此。從購房的實(shí)際操作而言，每個(gè)城市的配套資源情況都有所不同，更遑論中國一二三四線如此多的城市。因此我們不妨以每個(gè)城市市中心的標(biāo)志性樓盤為作為衡量這個(gè)城市其他樓盤的標(biāo)準(zhǔn)。
一般每一個(gè)城市都會有那么一個(gè)或者幾個(gè)公認(rèn)的最佳/最貴樓盤，找到其中之一，在這個(gè)小區(qū)的周邊轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，以步行10分鐘范圍為半徑，或者用百度地圖搜一搜半徑1公里，數(shù)一數(shù)銀行、周邊高檔小區(qū)、高檔酒店、公交站點(diǎn)、生活商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)目。再將這一步行動在每一個(gè)所要考查的小區(qū)重復(fù)一遍，匯總下來為就可以做橫向的比較了。
銀行機(jī)構(gòu)：不包括ATM機(jī)。
周邊高檔小區(qū)：均價(jià)在本地住宅均價(jià)1.5倍以上。
高檔酒店：五星級或者四星級。
公交站點(diǎn)：優(yōu)先考慮地鐵，其次公交車。
生活商業(yè)配套：優(yōu)先考慮大型商業(yè)綜合體，其次是大型超市。
這些設(shè)施數(shù)目能夠達(dá)到標(biāo)志性樓盤的80%，就可視為三星級；達(dá)到60%，可視為兩星級；達(dá)到40%，可視為一星級；40%以下，就沒有星了。
可能需要額外考慮的是學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房是中國人的特例，所在學(xué)區(qū)有省市重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)、初中的，還可以分別加上一顆星。
二、開發(fā)商、房屋質(zhì)量以及物業(yè)管理
就房屋品質(zhì)而言，可分為“硬品質(zhì)”和“軟品質(zhì)”。硬品質(zhì)指工程質(zhì)量，如規(guī)劃、綠化、建材、外立面等，不太容易為普通人所鑒別。而軟品質(zhì)則更多體現(xiàn)在品牌價(jià)值，以及更重要的物業(yè)上。
開發(fā)商在國內(nèi)外上市：10年以上，三星；5年以上，兩星；小于5年，一星。一般而言未上市就沒有星，不過如果某些開發(fā)商在本地的口碑額外突出，則可加一顆星。
建筑設(shè)施完好：房屋建筑物、環(huán)境、小區(qū)設(shè)施，比如地面、墻面、走廊、屋頂、扶梯、玻璃等都處于使用狀態(tài)。
基礎(chǔ)設(shè)備保障：電梯、備用電源、水電暖供應(yīng)、樓宇對講系統(tǒng)、監(jiān)控等系統(tǒng)運(yùn)行良好，出故障后及時(shí)修復(fù)。
物業(yè)服務(wù)：物業(yè)員工服務(wù)態(tài)度好、素質(zhì)高。
停車位：停車位充裕，引導(dǎo)到位。
統(tǒng)一精裝修交付。
后面這五項(xiàng)，每一項(xiàng)只要符合，又都可以加一顆星。
三、房貸
在房貸上，一般而言，在能力允許的條件下，首付越少越好，期限越長越好。因?yàn)榉抠J利率在所有貸款中處于最低的一檔，而且有的時(shí)候還能夠獲得利率折扣。
首付投入：3成及以下，三星；4成，兩星；5成，一星。
貸款期限：25年及以上，三星；20-24年，兩星；10-19年，一星。
利率優(yōu)惠：7折，三星；8折，兩星；9折，一星。
匯總了之后，就可以通過星星的數(shù)量來衡量一間房子的增值保值潛力了。星星越多當(dāng)然越好，但是一般情況下，星星多的房子價(jià)格也高，對于購買力的要求也就越高。所以，這個(gè)框架更加適合在諸多樓盤中做橫向比較，能夠在同一價(jià)位下買到保值增值潛力更高的房子，這才是我們所說買房時(shí)的“理性決策”！
