住建部政策研究中心與高和資本11月24日聯(lián)合發(fā)布報告《存量房時代的房地產(chǎn)市場研究》(以下簡稱“報告”)稱，中國房地產(chǎn)市場，不論是住房市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場，更已提前邁進這一階段。

報告指出，在住房市場，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

北京、上海、廣州、深圳四個一線城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商住房主要集中在城市郊區(qū)。從四個城市存量房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)比來看，平均達到2的水平，深圳在2010 年時甚至達到3的水平。四個一線城市住房市場，已率先進入存量房交易為主的階段。

同時，一線城市商業(yè)地產(chǎn)也已進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限。據(jù)統(tǒng)計，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%。在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。

根據(jù)高緯環(huán)球預(yù)測，到2015 年，一線城市、包括部分二線城市，寫字樓供應(yīng)大部分位于城市非核心區(qū)。核心區(qū)寫字樓發(fā)展，基本將以存量改造為主?！俺痪€城市率先全面步入存量房時代之外，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，建設(shè)規(guī)模的快速增長，二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮(zhèn)化達到穩(wěn)定階段，城市人口規(guī)模不再有穩(wěn)定增加時，三四線城市也必將步入存量房時代。”住建部政策研究中心主任秦虹介紹說，在存量房時代，住房市場將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業(yè)寫字樓新增供應(yīng)將以存量樓宇的更新改造為主，核心區(qū)域尤其如此。

資本喜歡怎樣的寫字樓？在基金經(jīng)理——高和董事長蘇鑫的眼里，金融街[簡介 最新動態(tài)]控股開發(fā)的項目都值得買。11月21日，他在參加由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會牽頭編撰的《中國商業(yè)地產(chǎn)藍皮書——商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展趨勢》報告發(fā)布會解釋道，這不是玩笑，而是從資本視角來解讀商業(yè)地產(chǎn)的價值到底怎么來定價的問題。在他看來，有長期開發(fā)經(jīng)驗、較好的后期服務(wù)開發(fā)商開發(fā)的寫字樓，有品質(zhì)保障。而租金回報水平，將決定一棟寫字樓的價值。

其中，位置仍舊是最重要的影響因素。2013年6月，招商[簡介 最新動態(tài)]銀行公告稱，招商銀行與金融街控股股份已經(jīng)簽署售樓協(xié)議，整體購買月壇南街四號樓，金額達39億元。大型機構(gòu)對于那些處于核心地段的商業(yè)物業(yè)一直虎視眈眈。

但核心區(qū)域的寫字樓新增供應(yīng)已越來越少。在歐美商業(yè)地產(chǎn)市場，對已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓宇收購、改造，重新定位出租，或提升價值后，再銷售給投資者，已經(jīng)是一種普遍運作模式。其中，較為成功的案例就是美國鐵獅門公司對克萊斯勒大廈的收購改造，使之成為美國新的地標(biāo)性建筑之一。

安邦咨詢董事長陳功稱，如同很多國家已經(jīng)經(jīng)歷過的一樣，“大都市病”越來越嚴(yán)重的中國，未來50年勢必也要經(jīng)歷一番城市的重構(gòu)?！靶滦统擎?zhèn)化，就是城市的重構(gòu)。城市道路需要重構(gòu)，街區(qū)需要重構(gòu)，廣場需要重構(gòu)，很多樓宇也需要重構(gòu)，以讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個潔凈、宜居的城市環(huán)境中。”陳功如是表示。