土地增值稅玄機

房企欠稅門釋放從嚴清算信號

本報記者 董映頡 北京報道

房企“欠稅門”事件繼續(xù)發(fā)酵。

11月26日，國家稅務(wù)總局、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會紛紛出面，異口同聲地稱央視“對欠稅的巨額推算方法不正確，是對稅收政策和征管方式的誤解誤讀”。

與此同時，多位受訪的業(yè)內(nèi)人士和稅法專家看上去都站在了開發(fā)商的一邊，認為土地增值稅在未達到結(jié)算條件時，“應(yīng)繳未繳”并不完全等于“拖欠”，“預(yù)提”也不是“欠繳”，3.8萬億欠繳總額的算法也存疑問。

看上去，這一次，勝利似乎是屬于開發(fā)商的。這場關(guān)于土地增值稅的爭論或許也將在權(quán)威部門的表態(tài)中就此平息，但實際上，牽涉在土地增值稅這一命題背后的開發(fā)商、地方稅務(wù)部門和樓市調(diào)控決策者之間的“躲貓貓”游戲，遠遠沒有結(jié)束。

“一個月前我們就知道，明年(稅務(wù)部門)的重點是查房企，現(xiàn)在稅負率低的企業(yè)黑名單已經(jīng)形成?！北本┮晃涣私鈨?nèi)情的開發(fā)商告訴《華夏時報》記者。

在11月26日的公開回應(yīng)中，國稅總局行為稅司負責(zé)人表示：“下一步，稅務(wù)總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管?！蓖瑫r，國稅總局對土地增值稅的清算條件又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴清算土地增值稅的強烈信號。

央視引蛇出洞？

“土地增值稅的選題，《每周質(zhì)量報告》已經(jīng)準(zhǔn)備了一段時間了，無論節(jié)目內(nèi)容是對是錯，但讓土地增值稅引起相關(guān)部門關(guān)注的目的已經(jīng)實現(xiàn)了。”中央電視臺新聞中心一位記者告訴本報記者。

而在“引起關(guān)注”的背后，央視的真正目的似乎也正浮出水面。

“據(jù)我們了解，央視報道土地增值稅漏繳3.8萬億是‘吹風(fēng)’，其實從嚴征繳土地增值稅一個月前就已布置就緒了?！鄙鲜鲩_發(fā)商透露。

事實上，就在央視報道房企“欠稅”事件的前一天，財政部部長樓繼偉公開詳解了深化財稅體制改革思路，提出下一步房產(chǎn)稅改革方向，是減少房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進清費立稅。

在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無疑首當(dāng)其沖。

“稅務(wù)清查的程序是在稅務(wù)系統(tǒng)的電腦中自動生成稅負率低的企業(yè)，由管理科形成一份黑名單上報，然后指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。”上述開發(fā)商稱。

盡管這位開發(fā)商所說的黑名單與央視公開的欠稅房企名單并不是一回事，但不少大型開發(fā)商的負責(zé)人告訴記者，明年將從嚴清算土地增值稅的消息已經(jīng)在圈內(nèi)傳開。

與此同時，作為央視“欠稅”報道受害者的上榜房企，在進行了言辭一致的澄清之后也立即“鳴金收兵”。

11月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會緊急召開房地產(chǎn)土地增值稅問題座談會，并特別邀請了被央視點名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產(chǎn)[微博](21.64, 0.00, 0.00%)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)以及金地等，但會議開始后，到場的房企負責(zé)人只有華遠地產(chǎn)(2.69, 0.00, 0.00%)董事長任志強及融創(chuàng)的財務(wù)副總監(jiān)梁海波。

而座談會上，梁海波并未多做表態(tài)，只稱融創(chuàng)香港上市，每年會計報表審計披露，都符合國際會計守則，并且在座談會之后，迅速離席。

“開發(fā)商也怕惹火上身，這時候出頭很有可能成為出頭鳥被嚴查?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示，如果土地增值稅從嚴清算，對于開發(fā)商的資金鏈來說，也將承擔(dān)相當(dāng)大的壓力。

“預(yù)征”里的貓膩

在“欠稅門”中，3.8萬億的巨額數(shù)字雖然被指為“誤讀”，但房企土地增值稅不能及時清算卻也成為了眾所周知的事實。

一位房地產(chǎn)界人士稱，如果將過去8年所有房地產(chǎn)項目銷售金額拉出，“雖然可能沒有3.8萬億那么多，但是活躍房企的幾千億應(yīng)繳而未繳金額應(yīng)該是有的?！?/p>

而在12家上榜房企對于“欠稅”事件的回應(yīng)中，房企反擊“欠稅”最有力的辯詞即為“預(yù)征”，用任志強的話來說，“這是兩個不同的概念?！?/p>

這確實是兩個不同的概念，但是“預(yù)征”也并不能等同于“繳納結(jié)清”。按照1994年頒布的《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。

這是一個巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價與土地成本的漲幅已有數(shù)倍甚至10倍不止。那么，土地成本與房屋銷售價差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。

但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執(zhí)行過這樣的納稅政策。由于對房地產(chǎn)開發(fā)成本難以統(tǒng)一認定，因此在1995年《土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，房企可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

預(yù)征的比例則經(jīng)過幾次調(diào)整。2010年6月，國稅總局最新規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

于是，各地房地產(chǎn)市場幾乎清一色地執(zhí)行了“預(yù)征”的操作辦法。同時，由于房企要在項目結(jié)算后，與政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則，因此幾乎所有房企都嚴格計提和撥備土地增值稅款。

“一般我們在項目拿地階段就已經(jīng)做好稅務(wù)規(guī)劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預(yù)提，并計入開發(fā)成本，最終反映在財務(wù)報表中。”北京一家大型房地產(chǎn)負責(zé)人認為，土地增值稅在未達到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時可以不繳，這對企業(yè)來說并不違反稅法。

不過，由于存在預(yù)征與實際清算的時間差，這給房企帶來了制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應(yīng)繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計算，月可獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

繳稅博弈“躲貓貓”

無疑，在這種“能拖著就是賺了”的土地增值稅預(yù)征模式下，房企與地方稅務(wù)部門開始了“躲貓貓”的博弈游戲。

按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對該開發(fā)項目土地增值稅進行清算征繳。

但實際操作卻存在困難。

“房地產(chǎn)項目大部分是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。有的項目還有捂盤的情況，那就要等到項目取得銷售許可證滿3年后才能對之進行清算?！睎|部某省會城市稅務(wù)局的官員對本報記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年?！?/p>

不僅如此，這位官員告訴記者，為了拖延清算時間，很多房企想盡辦法，如一些大的項目采取分別領(lǐng)取預(yù)售證的方式，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時才開始銷售等。

除了拖延清算時間之外，房企還找到了其他避稅的辦法。

北京一家稅務(wù)公司的負責(zé)人向記者表示，目前房企通用的避稅模式，是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負目的。

“比如通過在項目內(nèi)建造公共設(shè)施、會所、物業(yè)配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負；在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，這些手段都能實現(xiàn)避稅?！边@位稅務(wù)公司的負責(zé)人如是說。

而另一方面，地方政府的“小算盤”也讓開發(fā)商的“避稅空間”逐步放大。

“由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當(dāng)年的稅務(wù)指標(biāo)后，并不急于針對所有的項目進行清算，這有利于地方稅務(wù)局實現(xiàn)逐年遞增的稅收任務(wù)?！鄙鲜龆悇?wù)公司負責(zé)人稱。

除此之外，土地增值稅的監(jiān)管主體是企業(yè)項目所在地的稅務(wù)機關(guān)，地方政府也沒有動力清算。

“地方官員招商引資，辛苦引入大型開發(fā)商，一清算，開發(fā)商可能跑掉；另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發(fā)商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。”資深評論人士葉檀[微博]稱。

從嚴清算的信號

在11月26日國稅總局的公開回應(yīng)上，盡管行為稅司負責(zé)人表態(tài)央視報道的“3.8萬億欠稅”說法存在誤解誤讀，但借此機會對土地增值稅的清算條件又一次給予了明確定義。業(yè)內(nèi)普遍認為，這是國稅總局釋放從嚴清算土地增值稅的信號。

其中，土地增值稅必須清算的條件，即房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，并已經(jīng)完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

此外，稅務(wù)機關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項目轉(zhuǎn)讓面積超過85%或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。

“此前房企可通過轉(zhuǎn)讓面積未達到85%但剩余面積出租的方式規(guī)避土地增值稅清算，但現(xiàn)在國稅總局明確要求雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的也可被要求清算?！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，“另外，預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的，此前也未被明顯計入土地增值稅清算范圍內(nèi)?！?/p>

同時，國稅總局行為稅司負責(zé)人表示，下一步，國稅總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。

“實際上，未來即將出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制中，早已確定了要發(fā)揮稅收的作用，只不過大家都把視線集中在房產(chǎn)稅上，其實土地增值稅也將是稅務(wù)部門配合宏觀調(diào)控的重要手段之一?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。

今年9月份，國土部副部長胡存智就曾表態(tài)，作為配合宏觀調(diào)控長效機制出臺的一項工作，未來國土部將與稅務(wù)部門一起探索未進入銷售階段的閑置土地開征土地增值稅的問題。

“我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的，而且這一稅政變化出爐的時間，可能比市場預(yù)料得要快?！币患掖笮头科蟾邔訐?dān)憂地說，從目前各類內(nèi)部會議釋放的信號來看，中央似乎在提醒地方政府，將應(yīng)收而未收的相關(guān)稅種嚴格征收，將有力地化解高額地方債務(wù)。