萬科綠地兩巨頭位次之變，或標志著以住宅開發(fā)為主的行業(yè)規(guī)模已見頂，所有的地產(chǎn)商都面臨“要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)”的困境。

　　“2015年的春天就要來了，中國房地產(chǎn)行業(yè)卻從未像今天這樣，對這個春天充滿了疑問。”世聯(lián)行(15.21, 0.17, 1.13%)董事長陳勁松說，不確定性，在此之前是對政策的判斷，現(xiàn)在已是對行業(yè)現(xiàn)狀和未來的擔憂。

　　為了應(yīng)對行業(yè)發(fā)展的瓶頸，萬科率先提出要做城市配套服務(wù)商，以及行業(yè)探路者(17.540, -1.02, -5.50%)；而綠地早已建了多個商用物業(yè)，并大規(guī)模進軍海外。

　　綠地超萬科：住宅規(guī)模見頂

　　綜合克而瑞、中指院等機構(gòu)數(shù)據(jù)，綠地集團2014年房地產(chǎn)銷售達2400億左右，而萬科為2200億左右，綠地首次超過了萬科。

　　仔細對比銷售細分數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綠地之所以超過萬科，是因為其商用物業(yè)和海外房地產(chǎn)銷售規(guī)模大幅超過了萬科，而在住宅銷售領(lǐng)域，綠地仍然少于萬科；與此同時，萬科2014年的市場占有率并沒有大幅提升，意味著住宅銷售市場增量規(guī)模在收窄。21世紀經(jīng)濟報道—飛笛資訊梳理近年來數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)在2013年基本達到峰值，多個指標均創(chuàng)下歷史紀錄。包括任志強在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)界人士普遍認為，2013年13億平方米的新建商品房銷售面積，標志著住宅開發(fā)的規(guī)模已達到或接近頂峰。

　　國家統(tǒng)計局公布的2014年1-11月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大 0.4個百分點。商品房銷售額64481億元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.7%。

　　銀河證券分析師趙強進一步指出， 2013 年以來，土地市場和商品房市場開始出現(xiàn)分化，其結(jié)果是，土地和樓市流動性好的區(qū)域越來越集中于一線城市和若干個二線城市，而在其他區(qū)域開發(fā)商補充存貨動力明顯不足。趙強進而展望，2015 年，有效市場區(qū)域?qū)⒅饾u收窄，重點城市銷量還有改善空間，但也較為有限，大幅回升的期望并不現(xiàn)實。

　　東興證券預(yù)測，2015 年商品房銷售面積為121,125 萬平方米，同比下降3%；全年銷售金額為82,216億元，同比下降3%。東興證券分析師鄭閔鋼指出，行業(yè)下行的主要原因是達25 周歲的置業(yè)新增人口在2013 年到達峰值(超過2500萬人)；25-44 歲區(qū)間的人口的高峰期出現(xiàn)在2006 年，目前這部分群體的占比和絕對數(shù)都在加速下降。

　　民生宏觀研究院執(zhí)行院長管清友也認為，人口結(jié)構(gòu)拐點導致房地產(chǎn)需求高峰已過，僅靠貨幣寬松政策無法逆轉(zhuǎn)。首先，人口年齡結(jié)構(gòu)迎來拐點，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動力人口趨于下降，而可能需要以房養(yǎng)老的老齡人口趨于上升。其次，除剛需以外，很多人寄望于改善型需求的釋放，但管清友認為，目前來看，中國的戶均住宅套數(shù)已達到1.03套，人均居住面積已經(jīng)達到33平米，和其他國家比較已經(jīng)不低。未來改善型需求的增量也應(yīng)該是放緩的。

　　陳勁松表示，2015年房地產(chǎn)的故事，不在于總量增長，不在于一線城市如何創(chuàng)新高，房價將不再是大眾熱門的話題。“新故事在于行業(yè)中組織和人的轉(zhuǎn)變，只有這樣，才能開創(chuàng)未來三十年。”

　　房地產(chǎn)存貨：風險正在生長

　　住宅開發(fā)規(guī)模見頂?shù)耐瑫r，已有存貨也面臨更多風險。對于多年的房地產(chǎn)銷售老大萬科來說，始終對規(guī)模抱有警惕之心。

　　萬科總裁郁亮稱，2014年萬科確定了2000億回款的目標而非銷售額目標。顯然，相對于“銷售額”，萬科更看重“回款”。只有獲得回款才是真正的銷售，當傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進入白銀時代，尤其當市場處于調(diào)整期的時候，需要加倍重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康；未來，萬科將不再設(shè)定回款數(shù)字的目標，但對回款率的要求將進一步提高。

　　郁亮指出，規(guī)模是一把雙刃劍。它意味著行業(yè)地位，意味著規(guī)模效應(yīng)帶來的好處，但也往往意味著更大的資源占用，意味著形成更多存貨的可能。

　　過去十多年的黃金時代，幾乎完全沒有存貨風險，因為不動產(chǎn)始終在快速升值，且總體升值速度超過企業(yè)融資成本。即使企業(yè)在短期價格高點進行了大規(guī)模擴張，也無需擔憂投資風險，因為總能找到一個更高的點位將資產(chǎn)售出，并實現(xiàn)盈利。因此過去十年中，極少看到虧損的項目，更少看到崩潰的企業(yè)。

　　但在白銀時代，情況會發(fā)生很大的變化。不動產(chǎn)價格將結(jié)束單邊快速上漲，很可能將轉(zhuǎn)為在波動中緩慢上行，其長期漲幅將低于人均收入的增速，房價收入比將逐漸下降。當房價、地價長期漲幅低于企業(yè)融資成本的時候，單純靠持有資產(chǎn)升值的盈利模式將不復成立。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。

　　觀察過去幾年來的房企的財務(wù)報表，可以發(fā)現(xiàn)，在市場行情向上時，房企的利潤來源于房價和地價的上漲，存貨規(guī)模驅(qū)動利潤增長；在市場行情向下時，降價和存貨減值風險會帶來房企利潤的雙殺效應(yīng)。

　　2014年，開發(fā)商的存貨壓力普遍很大。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，萬保招金4家龍頭房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%。

　　查閱三季報可知，萬科9月末存貨為3500億，保利地產(chǎn)(11.62, 0.80, 7.39%)為2750億；存貨結(jié)構(gòu)來看，萬科、保利現(xiàn)房/可售存貨占比較低，存貨結(jié)構(gòu)相對健康；而部分庫存消化周期超18個月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城(8.04, 0.05, 0.63%)增128%至26.36個月，蘇寧環(huán)球(6.90, 0.17, 2.53%)增154%至22.57個月，深振業(yè)同比增135%至18.53個月。

　　中國房產(chǎn)信息集團研究員陳開朝分析，2014年以來由于總體行情調(diào)整，銷售端受阻(大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動)，房企可售、待售部分淤積導致庫存急劇上升——說明行業(yè)庫存風險在不斷集聚。

　　合伙人制度：白銀時代的合約安排

　　房企的庫存壓力還將持續(xù)并貫穿2015年。郁亮指出，在白銀時代，領(lǐng)跑者的責任在于率先找到新的出路。因此萬科會毫不猶豫、堅定不移地推動公司轉(zhuǎn)型，即使在短期內(nèi)需要付出一定的代價。

　　伴隨著房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，新的制度設(shè)置也提上日程，多家房企已經(jīng)意識到，與新時代、新業(yè)務(wù)匹配的制度，應(yīng)是合伙人制度。

　　郁亮認為，互聯(lián)網(wǎng)時代最大的變化，是知識經(jīng)濟的全面崛起。在知識經(jīng)濟時代，知識資本將取代實物資本，成為最活躍的經(jīng)濟資源。如何用全新的合約安排，激發(fā)知識資本的創(chuàng)造力，是這個時代最重要的課題。

　　這可能是比互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)更大的風口。對于知識密集型行業(yè)，合伙人機制很可能取代職業(yè)經(jīng)理人機制，成為知識擁有者建構(gòu)自身舞臺的未來主流范式。而在超大規(guī)模行業(yè)中，萬科是具有最優(yōu)良合伙人制度基因的企業(yè)之一。

　　從2014年3月起，萬科迅猛推出合伙人計劃，包括項目層面的跟投計劃和股權(quán)層面的持股計劃。截至目前，萬科盈安合伙通過在二級市場購買股票，持股已達3.2%以上，躍升萬科第二大股東。

　　萬科認為，合伙人與傳統(tǒng)的職業(yè)經(jīng)理人不同的是，在“共創(chuàng)，共享”之間，加上了“共擔”，這樣將員工和股東融為一體，增強了員工對于公司和項目的責任感。

　　萬科并非唯一踐行合伙人制度的房企。千億級企業(yè)中，碧桂園也在試行合伙人制。據(jù)稱，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機制，即項目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例，共同組成項目合資公司。這也叫“同心共享”計劃。

　　其他推行合伙人制度的公司還包括綠地集團、陽光城(14.54, 0.67, 4.83%)等。“房地產(chǎn)行業(yè)掀起的合伙人風暴，更大的意義是希望通過分享利潤爭奪人才資源，但由于決策權(quán)并沒有發(fā)生根本性改變，對企業(yè)經(jīng)營能帶來多大的改變?nèi)杂写^察”，睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文表示。

　　存量時代：限購退出 回歸市場化

　　諸多房企在2014年進行了非常多的轉(zhuǎn)型嘗試來應(yīng)對行業(yè)的下滑。但趙強指出，中長期來看地產(chǎn)行業(yè)拐點已然明確，基本面下行趨勢難改——潛在首次購房家庭數(shù)量已見頂、經(jīng)濟增速進入換擋期、貨幣超發(fā)難以持續(xù)、房價收入比超出合理范圍、土地流轉(zhuǎn)改革和房產(chǎn)稅等長效機制漸行漸近——過去十多年樓市發(fā)展的驅(qū)動因素正在發(fā)生顯著變化。

　　2014年4月起，中國各個地方紛紛放開房地產(chǎn)限購，尤以7到9月最為密集，現(xiàn)僅剩北京、上海、廣州、深圳以及三亞未調(diào)整限購政策。但與 2014年一樣，2015年房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨高庫存的壓力。截至2014年10月，全國商品房待售面積為5.8億平米，按照近12個月的月均銷售量，需 5.5個月去化，而2012年7月降息帶動投資反轉(zhuǎn)時這個數(shù)字僅為3.5個月。2014年10月十大城市商品存銷比為13.3，2012年7月僅為 7.6。除了高企的待售庫存，在建面積存量也很龐大。截至2014年10月，在建房屋施工面積49.2億平米，按人均33平米計算可以滿足1.5億人的增量居住需求，這說明過去幾年的投資實際上已經(jīng)透支了相當一部分未來的居住需求。

　　管清友指出，為了減輕房地產(chǎn)庫存壓力，政府擬采用回購或回租成熟的存量商品房項目實施棚改。因此，在房產(chǎn)市場規(guī)模見頂，供需拐點已至的境地下，房地產(chǎn)調(diào)控思路將逐步脫離行政手段，最終回歸市場化。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，以前的市場調(diào)整主要是因為政策的變動而引起，并不是市場自發(fā)性的調(diào)整，如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個供需相對平衡，甚至開始進入了供過于求的局面，市場的波動加大，行業(yè)分化也不斷加劇。以往那種以限制投資需求為主的調(diào)控手段不需要了。

　　張大偉指出，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入存量房時代。在住宅市場，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

　　存量房時代的樓市將如何調(diào)控？張大偉認為，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》今年3月將實施， 標志著中國經(jīng)濟包括中國房地產(chǎn)進入存量調(diào)整階段。對于普通市民來說，不動產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”；未來借助不動產(chǎn)登記條例，政府的稅收體制將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅的二次分配作用將更加明顯。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)長效機制的組成部分之一。未來，房地產(chǎn)市場還將通過信貸政策、土地制度等手段去調(diào)節(jié)，這將脫離原來“以限為主”的怪圈，讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)真正市場化。