下月，地鐵4號(hào)線一期工程計(jì)劃投入試運(yùn)營。這條連接武漢火車站和武昌火車站的巨龍，再次引發(fā)市民對(duì)于地鐵經(jīng)濟(jì)的關(guān)注。地鐵2號(hào)線開通近1歲，是否為城市發(fā)展帶來“加速度”？年底即將開通的4號(hào)線，又暗藏哪些商機(jī)？

人潮彰顯吸金力

這兩天，在光谷一帶賣牛仔褲的金蓉心里有點(diǎn)忐忑，跟房東簽定2年的租鋪合同馬上到期，她預(yù)感到，地鐵帶來好生意的同時(shí)，肯定也會(huì)帶來租金的上調(diào)。

“乘坐地鐵的人都能感受到城市的變化?！睂?duì)于地鐵2號(hào)線的開通，戴德梁行武漢公司總經(jīng)理?xiàng)盍架娊榻B，江南江北的通行時(shí)間由以前的數(shù)小時(shí)縮短為數(shù)分鐘，同時(shí)以其方便、快捷、準(zhǔn)時(shí)、安全等特點(diǎn)征服了武漢市民，成為多數(shù)人出行的首選交通工具。人們的活動(dòng)半徑擴(kuò)大，時(shí)間成本降低，這意味著選擇的自由度更大，顧慮更少，突出體現(xiàn)在對(duì)工作地、居住地的選擇、消費(fèi)休閑娛樂場所的選擇，這是對(duì)陳舊生活方式的一種突變。這種突變也改變著城市格局，地鐵沿線物業(yè)價(jià)值凸顯，傳統(tǒng)的商業(yè)格局得以改變。

做了幾年生意的金蓉，就明顯感受到了地鐵2號(hào)線開通前后的不同，“光谷的人流量數(shù)倍增長，漢口人過來逛街都毫不稀奇?！苯鹑亟榻B，2號(hào)線通車后，她有時(shí)店里的單月營業(yè)額甚至比地鐵開通前翻了一倍。

除此，中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政表示，從一般情況看，地鐵從興建到正式通車，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的價(jià)格促進(jìn)更大，這其中，在地鐵兩端的城郊接合部，由于商圈不成熟，配套差價(jià)格低，年均漲幅可達(dá)30%，而城區(qū)物業(yè)由于價(jià)格較高，漲幅一般在10～15%左右。但不是所有地鐵物業(yè)都能達(dá)到上述的平均漲幅，他強(qiáng)調(diào)，這要看具體形態(tài)，比如地下商鋪、上蓋物業(yè)、地鐵綜合體、距離地鐵遠(yuǎn)近等。

沿線商圈或現(xiàn)“馬太效應(yīng)”

戴德梁行對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費(fèi)者能夠承受的最佳距離在車程半小時(shí)以內(nèi)。地鐵2號(hào)線的開通，可以讓消費(fèi)者在半小時(shí)之內(nèi)到達(dá)主要的幾個(gè)商圈，江南江北的可達(dá)性屏障瞬間消失。反之而言，地鐵讓沿線商圈的輻射范圍理論上都能夠擴(kuò)大數(shù)倍。基于這樣的特點(diǎn)，戴德梁行武漢公司策略發(fā)展部主管周星介紹，武漢的商業(yè)布局也發(fā)生著翻天覆地的變化。首先是商圈加速融合，由點(diǎn)狀向帶狀發(fā)展，形成“軌道商業(yè)帶”，地鐵與商業(yè)之間越來越緊密，商業(yè)價(jià)值得以迅速提升。著名開發(fā)商紛紛搶灘各大商圈，商業(yè)總體量迅速增長。

其次，各大商圈提檔升級(jí)，特色化、差異化趨勢(shì)迅速凸顯。以往，武漢三鎮(zhèn)的商業(yè)市場相對(duì)獨(dú)立，各個(gè)商圈各安一隅，客流相對(duì)固定，競爭并不激烈。由于地鐵開通帶來的出行極度便利性，讓消費(fèi)者一天之內(nèi)逛遍各大商圈變得輕而易舉，沒有地域限制。為了在競爭中立于不敗之地，各大商圈紛紛進(jìn)行硬件改造，提升服務(wù)質(zhì)量，并迅速明確定位，打造鮮明特色，如武廣商圈打造奢侈品聚集之地，江漢路商圈提倡“快時(shí)尚，慢生活”……商圈“蝶變”正在繼續(xù)。

周星提醒，地鐵對(duì)沿線商業(yè)產(chǎn)生的一個(gè)重要影響，就是“馬太效應(yīng)”的出現(xiàn)，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱。因?yàn)橥ㄟ_(dá)性過強(qiáng)，商業(yè)一旦沒有找好定位，目標(biāo)客戶群的流失將變得非常容易。

4號(hào)線催生“窗口經(jīng)濟(jì)”

“想吸引外來人群的注意，4號(hào)線沿線無疑是最優(yōu)選擇。”周星表示，和2號(hào)線便利武漢市民不同，4號(hào)線連接武漢火車站和武昌火車站，更多的則是吸引了武漢的客人。他分析，這些客人來自全國各地，五湖四海。巨大的人流為沿線商業(yè)及旅游業(yè)帶來了機(jī)會(huì)，也帶來了不小的挑戰(zhàn)。流動(dòng)人群是最不容易抓住的人群——看著人聲鼎沸，數(shù)量龐大，但結(jié)構(gòu)復(fù)雜，隨機(jī)性強(qiáng)，這些特點(diǎn)都為我們辨別“有效人群”以及針對(duì)他們的需求研究帶來困難。

周星建議，精準(zhǔn)地找到“目標(biāo)客戶群”，這還僅僅是第一步。接下來面臨的問題還有如何打造特色，不入俗套，吸引他們，留住他們。更進(jìn)一步的則是如何利用他們的強(qiáng)流動(dòng)性，迅速提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，從而吸引更多的客戶。

記者發(fā)現(xiàn)，在地鐵4號(hào)線開通之際，沿線眾多商鋪如福星惠譽(yù)青城華府商鋪、普提金國際商業(yè)中心、百瑞景中央生活區(qū)商業(yè)街、華潤置地公館商業(yè)街等都受到不少投資客的關(guān)注。

多線融合促動(dòng)多片區(qū)發(fā)展

4號(hào)線開通之后，武漢市的地鐵將不同于目前的線狀效應(yīng)，并且隨著今后多條線陸續(xù)連通，屆時(shí)將會(huì)形成網(wǎng)狀效應(yīng)，融合帶來疊加效應(yīng)。在這樣的發(fā)展過程中，許多片區(qū)會(huì)因?yàn)槎嗑€匯聚帶來第二次發(fā)展機(jī)遇。周星舉例，如地鐵4號(hào)、5號(hào)及8號(hào)線在徐東的匯聚，無疑是該片區(qū)發(fā)展的又一個(gè)催化劑，早前就有多家知名發(fā)展商委托戴德梁行進(jìn)行徐東片區(qū)的未來趨勢(shì)研判，打算搶灘徐東，在新一輪的爆發(fā)中搶占市場份額。