在一線城市土地市場火爆的映襯下，“土地財政”依舊是2013年的關鍵詞。

據《第一財經日報》記者粗略統(tǒng)計，今年全國土地出讓收入有望再度超過3萬億元，并創(chuàng)下歷史新高。

盡管土地出讓收入中有相當一部分將用于征地拆遷支出等，真正的土地收益并沒3萬億這么多，但迅猛增長的土地出讓數(shù)據，仍令地方財政轉型顯得“路漫漫”。

有望再超3萬億

截至發(fā)稿，尚無官方機構發(fā)布今年全國的土地出讓收入情況。按照慣例，此類數(shù)據會由國土資源部和財政部發(fā)布。前者一般會在次年的1月份發(fā)布，而后者一般會在3月份的全國兩會期間發(fā)布。

因統(tǒng)計口徑不同（國土部依照土地成交時間統(tǒng)計，財政部依照土地出讓金入庫時間統(tǒng)計），兩個部委發(fā)布的數(shù)據略有不同，但差額不大。2014年1月上旬，國土部會召開全國國土資源工作會議，屆時土地出讓數(shù)據便會對外公布。

2011年全國土地出讓收入曾達到3.15萬億元的歷史高峰，2012年回落到2.7萬億元。

雖然2013年的數(shù)據尚未出爐，但依照此前官方和民間機構的統(tǒng)計，可以推斷今年土地出讓收入有望創(chuàng)下歷史新高。

一是財政部的數(shù)據。財政部部長樓繼偉曾表示，今年1~7月，國有土地使用權出讓收入20151億元，增長49.4%。此后財政部也發(fā)布數(shù)據稱，今年前三季度全國國有土地使用權出讓收入26836億元，同比增加8900億元，增長49．6％。

一般而言，每年的三四季度是地方土地出讓的高峰期，如果全年土地出讓收入能維持40%以上的增速，則今年土地出讓收入將達到3.78萬億元。

對于今年土地收入有望再破3萬億元，另一個民間數(shù)據可以進行佐證。

中國指數(shù)研究院的報告顯示，2013年1~11月全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，同比增長62.2%。

中指院所統(tǒng)計的城市范圍為300個，而我國現(xiàn)有城市超過600個，按照近3年的規(guī)律，其余300多個城市全年土地出讓收入在6000億元~7000億元之間。簡單匯總計算，今年全國土地出讓收入也有望達到3.3萬億~3.4萬億元。

這個數(shù)據區(qū)間也大致符合今年房地產市場的整體走勢。今年大中城市房價一直處于漲勢，年中之后更為明顯，京滬廣深四個一線城市房價已經數(shù)月同比漲幅超過20%。

房價漲勢兇猛，作為“原料”的土地市場自然水漲船高，無論是土地單價抑或地塊總價之高，均數(shù)番突破歷史紀錄。

如中指院統(tǒng)計，2013年1~11月，全國300個城市各類用地樓面均價為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價為1610元/平方米，同比上漲25.9%。

如果從1999年統(tǒng)計至2013年，則15年來的全國土地出讓收入總額將達到19萬億元左右。當然，土地出讓收入的增長高峰是在2004年后，因為當時土地招拍掛政策出爐，土地出讓的市場化進程開始提速，此后土地出讓收入便不斷創(chuàng)下新高。

占地方財政收入比例最高七成

土地出讓收入增加，一方面給外界營造房價可能還將上漲的預期，另一方面使得地方政府在發(fā)展經濟過程中騰挪的空間更加寬松。

自1994年分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。土地收入在地方政府本級財政收入中占了較大比例，一些城市甚至會超過50%。

土地財政成因已久，且多為外界詬病，其理由多為推高房價或者釀成征地糾紛。但也有觀點認為，現(xiàn)有中央地方財政體制下，地方事權多而財力小，缺少稅源，不得不借助變現(xiàn)土地資源發(fā)展經濟。

根據財政部數(shù)據，2012年地方財政收入（本級）為61077.33億元。2013年1~11月累計地方財政收入（本級）62567億元，同比增長13.1%。如果依照這個比例推算，2013年全年地方財政收入（本級）將達到6.9萬億元。

結合上述推算出的今年土地出讓收入數(shù)據，2013年土地收入占地方財政收入（本級）的比例將在50%左右。

北京工商大學貿易經濟系副主任徐振宇此前提供給記者的一份統(tǒng)計顯示，2004年~2012年的9年間，土地出讓收入占地方財政收入（本級）的比例多數(shù)在四成到七成之間，最低的是2008的36.21%，最高的是2010年的71.68%，其余有3年比例超過了50%，另外四年比例低于50%。

不過，徐振宇并不完全認同上述數(shù)據能完整體現(xiàn)地方土地財政的現(xiàn)狀，而是認為還應該從土地出讓純收益的角度來看問題。

2008年~2012年5年間，地方政府土地出讓總收入超過11萬億元。按照徐振宇的統(tǒng)計，這五年，地方政府土地出讓純收入約4.1萬億元。土地出讓純收入占地方財政收入比重，除了2012年為9.49%外，其他年份都超過了兩位數(shù)，最高的2010年超過了38%。

此外，自2010年以來，土地出讓純收入占地方財政收入比重已經是連續(xù)兩年下降。在徐振宇看來，除地方政府為防止資金過多上繳給上級政府而開始有意識地“打埋伏”外，另一個重要因素是《國有土地上房屋征收與補償條例》的貫徹實施，以及農村居民維權意識的不斷增長，地方政府被迫提高了征地和拆遷補償標準，導致土地出讓純收入迅速降低。

隨著土地資產化進程的加快，從土地出讓收入的角度來理解土地財政已略顯簡單。另一種分析框架是土地財政=土地稅收收入+土地出讓收入+土地貸款收入。如果將三者相加，則地方財力依賴土地的程度將更加明顯。

更值得關注的是，隨著土地出讓市場化程度的提高，土地出讓收入更加公開透明，但支出的公開透明程度卻原地踏步多年。

在財政部年中公布的“2012年全國財政決算”中，包括了2012年中央政府性基金收入決算表和2012年中央政府性基金支出決算表。但包括土地出讓收入的地方政府性基金，則只有2012年收入決算表，而沒有2012年地方政府性基金支出決算表。

換言之，外界只能知道地方政府從土地出讓過程中獲得了多少收入，而不知道這些資金具體的支出情況。

一線城市領銜

2013年土地市場整體成交火熱，如果分城市來看，可以發(fā)現(xiàn)一線城市及部分二線城市的土地市場“熱得發(fā)燙”，而大部分三四線城市的土地市場則有些不溫不火。

據中原地產統(tǒng)計，截至12月23日，北上廣深四個一線城市合計土地出讓金達5014億元，相比2012年全年的2005億元上漲150%。其中，上海全年土地出讓金為2178億元，北京緊隨其后高達1736億元，廣州和深圳分別為650億元和450億元。

除了一線城市，部分熱點二線城市亦成為房企布局的重點。截至發(fā)稿，2013年杭州成功出讓225宗地塊，成交金額高達1327億元，較2012年翻倍，同時也刷新了歷史紀錄；南京共完成84幅商住類用地的出讓，總出讓金額為794億元，相比去年全年的358億元翻倍，同樣創(chuàng)出歷史新高。

據克而瑞研究中心提供的數(shù)據，今年前11個月，全國53個重點城市經營性用地成交面積同比增長21%，其中一線城市貢獻率最高，同比增幅高達83%，二三線城市分別提升了13%及34%；土地出讓金方面，重點城市前11個月土地出讓金合計同比增長67%，一線城市土地出讓金漲幅更是高達195%。

在多數(shù)業(yè)內人士看來，今年一線城市及部分二線城市土地市場的火爆，與品牌房企的“回歸一二線戰(zhàn)略”密切相關。

數(shù)據顯示，2013年前11月，萬科、綠地、保利、中海、恒大五大房企紛紛加大在一二線城市的投入，拿地金額和面積激增。綠地、恒大、中海在一二線城市的拿地金額占比均超過90%，其中綠地更是高達97%。保利和萬科在一二線城市的拿地資金占比也分別高達87.4%和77%。

一家A股上市中型房企的副總經理對記者表示：“很多房企原來去三四線城市做開發(fā)，但不少被套住了，最終他們還是認定了在一二線城市開發(fā)是相對安全的，所以都回來了。包括一些以前沒有在一二線城市開發(fā)、在三四線開發(fā)賺了錢的房企，看到再在三四線城市開發(fā)空間不大，也往一二線城市擠，導致一二線城市現(xiàn)在土地市場非常熱?！?/p>

北京中原地產市場研究總監(jiān)張大偉認為，與三四城市房地產市場的高庫存、低去庫存化、低增長相比，一二線城市更凸顯出高利潤、高周轉、高去庫存化的“三高”趨勢。

克而瑞研究中心預計，2014年的土地市場有可能呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地熱潮仍將持續(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預計明年下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。