“小區(qū)的車(chē)位越來(lái)越貴，價(jià)格甚至超過(guò)了我買(mǎi)的車(chē)”、“我聽(tīng)早年買(mǎi)房的朋友說(shuō)，2000年左右北京的車(chē)位不值錢(qián)，也就幾萬(wàn)元一個(gè)，肯定是開(kāi)發(fā)商把價(jià)格抬高了”、“有些別墅都買(mǎi)房送車(chē)位，看來(lái)車(chē)位成本根本就沒(méi)那么高”……面對(duì)動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的車(chē)位，越來(lái)越多的人感到不安。同時(shí)，“買(mǎi)車(chē)位和租車(chē)位哪一個(gè)更劃算”的討論也在大多數(shù)新入住小區(qū)業(yè)主群展開(kāi)。隨之而來(lái)的則是網(wǎng)上各種如何降低車(chē)位成本的技術(shù)帖以及攻略。

一個(gè)不過(guò)2.5至3米寬、5米至6米長(zhǎng)使用面積、綜合攤下來(lái)實(shí)際使用面積在35平方米左右、長(zhǎng)在陰暗地下室的毛坯彈丸之地，憑什么要賣(mài)幾十萬(wàn)甚至更貴？業(yè)主們的目的只有一個(gè)：希望車(chē)位價(jià)格能降下來(lái)?！稄V廈時(shí)代》記者通過(guò)多方采訪，發(fā)現(xiàn)——

為什么有人認(rèn)為車(chē)位能降價(jià)？

之所以人們認(rèn)為車(chē)位能降得下來(lái)，總結(jié)起來(lái)大概三大理由。

首先，車(chē)位曾經(jīng)很便宜。

魏先生2002年購(gòu)買(mǎi)了亞運(yùn)村一知名樓盤(pán)，并于當(dāng)年就購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)車(chē)位，價(jià)格是6萬(wàn)元。而到了2017年，魏先生由于家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，將亞運(yùn)村房子賣(mài)掉，其中，車(chē)位價(jià)格含在房?jī)r(jià)中賣(mài)給了別人。由于他的二手房總價(jià)較高，因此無(wú)論中介還是他自己，都沒(méi)有把車(chē)位問(wèn)題放在心上，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)了位于北五環(huán)外2014年新開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售的某樓盤(pán)。

等購(gòu)買(mǎi)新房車(chē)位時(shí)他才發(fā)現(xiàn)，十幾年間，車(chē)位價(jià)格已經(jīng)高到他難以接受。35萬(wàn)一個(gè)！而這個(gè)新房的價(jià)格并沒(méi)有他賣(mài)掉的二手房貴。車(chē)位價(jià)格卻相差幾近6倍。

“我并沒(méi)有為我的車(chē)位沒(méi)有加價(jià)賣(mài)感到后悔，因?yàn)槲屹I(mǎi)的時(shí)候很便宜，房?jī)r(jià)賣(mài)得很高，只是我覺(jué)得車(chē)位已經(jīng)超出了合理的范疇，沒(méi)有任何道理可言。因?yàn)槭畮啄觊g房?jī)r(jià)雖然漲了很多，但都是因?yàn)橥恋爻杀敬蠓仍黾?，而建安成本并沒(méi)有漲的太多，所以車(chē)庫(kù)的價(jià)格暴漲沒(méi)有道理?！蔽合壬f(shuō)。

其次，車(chē)位的造價(jià)成本很透明，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有銷(xiāo)售價(jià)格高。

曾經(jīng)在物業(yè)管理公司做高管的張先生告訴北京青年報(bào)記者，其實(shí)車(chē)位成本是可以控制的，而且造價(jià)成本透明，遠(yuǎn)沒(méi)有銷(xiāo)售價(jià)格高。目前，車(chē)庫(kù)的主要結(jié)構(gòu)形式有現(xiàn)澆井字梁、疊合梁、密肋梁、空心樓蓋、蜂巢芯、模殼、整體現(xiàn)澆裝配式結(jié)構(gòu)。從種類(lèi)上完全可以區(qū)分，并沒(méi)有太多個(gè)性化的變化。

而地下車(chē)庫(kù)配套車(chē)位數(shù)量也是透明的，北京要求一戶一個(gè)車(chē)位，一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)，北京市地下車(chē)庫(kù)要求1300個(gè)車(chē)位，一些高檔小區(qū)配比會(huì)更高一些，很多已經(jīng)達(dá)到1：2。

一般高層建筑把剪力墻下到最底層，建設(shè)車(chē)庫(kù)的成本相對(duì)較高，且規(guī)劃布置不適合做車(chē)庫(kù)使用，一般把車(chē)庫(kù)建在兩棟樓之間，單獨(dú)建設(shè)，這樣可降低成本。這種方式已經(jīng)廣泛被掌握。

按規(guī)范規(guī)定，每增加1平方米獨(dú)立車(chē)庫(kù)，需增加0.3平方米人防工程。所以，獨(dú)立車(chē)庫(kù)如何占用更小的面積更為重要，車(chē)庫(kù)面積小了，人防面積相應(yīng)就小，造價(jià)就降低了。

以上種種都能證明，車(chē)位的成本是透明的，理論上完全可以把價(jià)格降下來(lái)。

第三，很多別墅都是買(mǎi)房送車(chē)位，證明車(chē)位本身價(jià)值沒(méi)有那么高。

近十年，第一代實(shí)力階層從別墅生活回歸城里。跟前文提到的魏先生感觸差不多，雖然“不差錢(qián)”，但車(chē)位價(jià)格的確讓他們難以想象。

北京某知名廣告公司創(chuàng)始人徐先生告訴北青報(bào)記者，幾年前，他買(mǎi)順義某高端聯(lián)排別墅，價(jià)格一千萬(wàn)出頭，但車(chē)位卻是贈(zèng)送的，而且是兩個(gè)車(chē)位。而新買(mǎi)的北三環(huán)二手房，車(chē)位一個(gè)要價(jià)竟然要60萬(wàn)。

“我現(xiàn)在的別墅售價(jià)起碼3000萬(wàn)起，遠(yuǎn)比我買(mǎi)的城里這套二手房貴，但車(chē)位卻天差地別，我有三輛車(chē)，光車(chē)位就將近要200萬(wàn)，合理嗎？因?yàn)槲抑牢屹I(mǎi)別墅時(shí)是買(mǎi)房贈(zèng)車(chē)位，遠(yuǎn)沒(méi)有想到車(chē)位會(huì)這么值錢(qián)。”徐先生無(wú)奈地說(shuō)。

通過(guò)對(duì)三位具有代表性業(yè)主的采訪，大概歸納出三種對(duì)于車(chē)位價(jià)格應(yīng)該降低的理由。帶著他們的疑問(wèn)，北青報(bào)記者開(kāi)始了尋找答案之旅。

為什么北京車(chē)位這么貴？

其實(shí)就是回答上文提出的三個(gè)問(wèn)題。

關(guān)于車(chē)位不值錢(qián)說(shuō)。

原亞運(yùn)村某物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人聶先生在北青報(bào)記者采訪時(shí)表示，在2000年左右，北京的車(chē)位的確不值錢(qián)，甚至是連雞肋都不算，完全可以視作是開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)。

聶說(shuō)，住宅中戶數(shù)和車(chē)位1:1比值的要求也是近些年才實(shí)施的。其實(shí)在實(shí)際建成的小區(qū)中，真能做到1：1的也不多。但當(dāng)時(shí)誰(shuí)都沒(méi)有想到車(chē)輛的增加超出想象，現(xiàn)在大多數(shù)新建小區(qū)1:1.5都不夠了。

“我們那時(shí)候是虧本賣(mài)車(chē)位”，聶語(yǔ)出驚人。他說(shuō)，以前不是開(kāi)發(fā)商要做地下車(chē)位的，而是有關(guān)部門(mén)要求的。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商只要到手一塊地，都有一系列規(guī)劃指標(biāo)，其中有一個(gè)叫做“車(chē)位配比”，還有一個(gè)有關(guān)教育的叫“千人指標(biāo)”。但那時(shí)有車(chē)的人不像現(xiàn)在多，1:0.8的配比都空出大量車(chē)位。道路兩側(cè)的空地也不像現(xiàn)在管理的這么嚴(yán)，隨便?？俊４罅寇?chē)位賣(mài)不出去，也租不出去，因此，開(kāi)發(fā)商后來(lái)就通過(guò)各種手段減少地下車(chē)庫(kù)建設(shè)，能少建就少建，完全要靠上面的房子往回背成本，所以直到今天，還有很多早期買(mǎi)房人仍然認(rèn)為地下車(chē)位是不值錢(qián)的。

關(guān)于成本透明說(shuō)。

聶先生說(shuō)，所謂的成本透明只是工程造價(jià)、數(shù)量等等方面，很多其他成本促成了車(chē)位的價(jià)格高企。

一般來(lái)說(shuō)，車(chē)庫(kù)的建安成本是比地上建筑部分要貴的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，普通地下空間的狹義建安成本約為3000元/平方米，直接乘以車(chē)位平均面積35平方米的話，就是約10萬(wàn)元/車(chē)位。

這么說(shuō)，一個(gè)車(chē)位是十萬(wàn)的成本嗎？不，僅僅是個(gè)開(kāi)始。

接下來(lái)首先是一筆“人防費(fèi)”，由人防辦收取。由于規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)不一，大約增加地下室單方成本每平方米幾百元不等。人防區(qū)劃出來(lái)的車(chē)位是只能出租（常常是長(zhǎng)租），無(wú)法銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)的。

其次是消防設(shè)施、通風(fēng)設(shè)備、防霉防水、排污、照明、環(huán)氧地坪（耐磨地坪）等等費(fèi)用要花， 攤到地下室單方成本也是幾百元不等。

第三是其他管理部門(mén)的一些費(fèi)用。比如市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等等。

以上費(fèi)用加在一起，一個(gè)車(chē)位成本已經(jīng)差不多15萬(wàn)，這些屬于直接成本。

這也不是結(jié)束。輪到開(kāi)發(fā)商出場(chǎng)了。

開(kāi)發(fā)商要做項(xiàng)目，還要發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用、貸款利息、行政開(kāi)支和各項(xiàng)稅金以及項(xiàng)目從立項(xiàng)到銷(xiāo)售等時(shí)間成本，最后也要分?jǐn)傔M(jìn)入每一平方米可出售車(chē)位中。如此一來(lái)，基本開(kāi)發(fā)商對(duì)于車(chē)位的“出廠價(jià)”基本可以鎖定在20萬(wàn)元。

但是，開(kāi)發(fā)商會(huì)成本價(jià)賣(mài)給你嗎？

買(mǎi)房送車(chē)位說(shuō)。

關(guān)于前文提到的徐先生，稱(chēng)他的車(chē)位是買(mǎi)別墅時(shí)送的，記者通過(guò)各種渠道，找到了他在六年前所購(gòu)買(mǎi)別墅的銷(xiāo)售經(jīng)理艾女士。

艾女士回憶起當(dāng)時(shí)的情況?！拔覀兤髽I(yè)進(jìn)京那年，正好是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較慘淡的一年，由于我們是南派開(kāi)發(fā)商，將現(xiàn)金流與周轉(zhuǎn)率看得很重，尤其還是個(gè)規(guī)模在百萬(wàn)平方米量級(jí)的別墅大盤(pán)，因此，項(xiàng)目前期就決定低價(jià)開(kāi)盤(pán)。買(mǎi)別墅送車(chē)庫(kù)正是當(dāng)時(shí)的一大賣(mài)點(diǎn)”。

據(jù)艾女士介紹，當(dāng)時(shí)一是因?yàn)槭袌?chǎng)原因，其二也有手續(xù)等方面問(wèn)題，所以開(kāi)發(fā)商怕麻煩，索性將地庫(kù)贈(zèng)與業(yè)主。手續(xù)問(wèn)題出在地下層由于使用權(quán)是50年，而房子產(chǎn)權(quán)是70年，不能出現(xiàn)在一個(gè)房本上?！拔覀儺?dāng)時(shí)犯難了，買(mǎi)一套房要兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證，對(duì)于我們一個(gè)追求快速回款的企業(yè)來(lái)說(shuō)太耽誤時(shí)間了，因此，高層決定車(chē)庫(kù)直接贈(zèng)與，產(chǎn)權(quán)證讓業(yè)主自己去辦”……

有關(guān)人士指出，所謂“車(chē)庫(kù)成本已經(jīng)分?jǐn)傇诜績(jī)r(jià)里面了，車(chē)庫(kù)是零成本，開(kāi)發(fā)商賣(mài)車(chē)庫(kù)是無(wú)本萬(wàn)利”，其實(shí)這個(gè)無(wú)本萬(wàn)利根本不是憑空多出來(lái)的，只不過(guò)是從商品房的利潤(rùn)中“偷”來(lái)的罷了。將車(chē)庫(kù)成本分?jǐn)傊辽唐贩砍杀?，相?dāng)于降低了商品房的利潤(rùn)。

為什么車(chē)位貴仍然買(mǎi)的多租的少？

相信在很多業(yè)主微信群里都有“買(mǎi)車(chē)位還是租車(chē)位”的討論，基本六四開(kāi)。其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題取決于小區(qū)車(chē)位供求關(guān)系和個(gè)人資金預(yù)算狀況兩個(gè)核心因素。說(shuō)白了，你的小區(qū)在核心區(qū)，車(chē)位嚴(yán)重緊缺，租都租不到，那肯定得買(mǎi)了；如果資金緊張，再想買(mǎi)也得緩一緩，那就先租一個(gè)。

但為什么凡是經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，大多數(shù)業(yè)主還是選擇買(mǎi)車(chē)位，因?yàn)榇蠹倚睦锒加幸槐驹倜鞔_不過(guò)的賬。

假設(shè)某小區(qū)車(chē)位價(jià)格30萬(wàn)元，物業(yè)收取的管理費(fèi)為100元/月，產(chǎn)權(quán)70年，車(chē)位租賃費(fèi)用600元/月。如果購(gòu)買(mǎi)的話，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位支出為：車(chē)位費(fèi)用3 0萬(wàn)元+需要繳納契稅3 0萬(wàn)元*3%+70年管理費(fèi)70年*12個(gè)月*100元=36.9萬(wàn)元。租用車(chē)位的支出為：600元*12個(gè)月*70年=50.4萬(wàn)元。再加上未來(lái)70年車(chē)位價(jià)格和租金的上漲，那么在可以購(gòu)買(mǎi)車(chē)位產(chǎn)權(quán)的情況下，買(mǎi)車(chē)位比租車(chē)位要?jiǎng)澦阍S多。

基本的賬能算明白，那就看看購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的幾大好處（無(wú)需贅言愛(ài)車(chē)停放的必須性，只講保有與投資價(jià)值）。

首先看看大環(huán)境。截至2016年6月底，北京汽車(chē)保有量居全國(guó)之首，達(dá)544萬(wàn)輛。合法車(chē)位只有300多萬(wàn)個(gè)，而每年大概新增15萬(wàn)輛?？纯炊嗌僭?jīng)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)被無(wú)處安放的車(chē)輛變成了雜亂無(wú)章的停車(chē)場(chǎng)，你就意識(shí)到家里有車(chē)位的重要性。

其次，有車(chē)位的房子好賣(mài)。除了前文開(kāi)頭提到的魏先生沒(méi)有將車(chē)位折算成真金白銀賣(mài)給買(mǎi)家之外，相信絕大多數(shù)二手房賣(mài)家都將車(chē)位溢價(jià)后賣(mài)給接盤(pán)者。

舉兩個(gè)例子。順義萬(wàn)科四季花城2010年第三期建好時(shí)，車(chē)位20萬(wàn)，到了2015年，車(chē)位已經(jīng)漲到了50萬(wàn)；而位于東二環(huán)、東三環(huán)之間的“商務(wù)中心區(qū)”核心區(qū)的朝陽(yáng)新城國(guó)際，最早的時(shí)候，一手業(yè)主買(mǎi)車(chē)位的價(jià)格在20萬(wàn)至25萬(wàn)之間，現(xiàn)在50年的產(chǎn)權(quán)車(chē)位大多在30萬(wàn)至35萬(wàn)元，三四期50年產(chǎn)權(quán)車(chē)位達(dá)到了45萬(wàn)元，月租也在1100至1200元。

第三，有車(chē)一族的心理預(yù)期被“一車(chē)一位”等不確定因素左右。早在2013年7月，政協(xié)北京市第十二屆委員會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議上提出，力爭(zhēng)5至10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)中心城小汽車(chē)零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)，研究制定政策，征收小客車(chē)首次注冊(cè)費(fèi)，以及逐步實(shí)現(xiàn)“停車(chē)入位”，將合法停車(chē)位作為購(gòu)買(mǎi)小汽車(chē)的基本前提，提高小汽車(chē)保有門(mén)檻。這個(gè)預(yù)期的確對(duì)車(chē)位的需求帶來(lái)很大促進(jìn)。

第四，從資產(chǎn)保值角度來(lái)說(shuō)，車(chē)位是穩(wěn)賺不賠的。其實(shí)很多人車(chē)位寧可空著也不愿意出租，所以拿“車(chē)位投資”說(shuō)事顯得名不副實(shí)。據(jù)了解，目前大多數(shù)人買(mǎi)車(chē)位，都是為了自用，用來(lái)投資的比例相對(duì)較少。一方面因?yàn)檐?chē)位的出租不是那么容易，另一方面車(chē)位的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也頗為繁雜。可以說(shuō)，投資車(chē)位，最重要的不是租金的多少，而是該地段的好壞以及該小區(qū)的車(chē)位緊缺程度，地段越好、車(chē)位配比越小，車(chē)位價(jià)格及租金未來(lái)的升值空間就會(huì)越大。

車(chē)位或成開(kāi)發(fā)商搖錢(qián)樹(shù) 基本堵死降價(jià)路

由于有關(guān)部門(mén)整治房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心之大、動(dòng)作之重，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。很快，無(wú)論是房?jī)r(jià)，還是交易量，都在短時(shí)期內(nèi)得以降溫。

目前，有關(guān)部門(mén)通過(guò)限價(jià)，使很多原本準(zhǔn)備高價(jià)出售的房源控制在合理的價(jià)格空間之內(nèi)。但不少開(kāi)發(fā)商一方面為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，一方面又難以接受限價(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)損失，因此，想盡各種方法，既能把房子多賣(mài)錢(qián)，又能躲開(kāi)政策紅線。捆綁裝修與捆綁車(chē)位，成為他們重點(diǎn)“鉆研”的方式，這就是不少新小區(qū)不允許車(chē)位租賃而只許銷(xiāo)售的主要原因。

在全國(guó)很多地方，都發(fā)生過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo)售捆綁車(chē)庫(kù)的案例。比如，一套500萬(wàn)的房子，沒(méi)有限購(gòu)前首套首付30%，買(mǎi)房人只需拿出150萬(wàn)，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商兜售車(chē)位，私下里銷(xiāo)售員會(huì)對(duì)買(mǎi)房人說(shuō)只有買(mǎi)了車(chē)位才可以買(mǎi)到房產(chǎn)。他們會(huì)游說(shuō)買(mǎi)房人把車(chē)位和房產(chǎn)捆綁在一起貸款，“500萬(wàn)的房子變成550萬(wàn)，首付只需要165萬(wàn)”，急于買(mǎi)房的人一來(lái)怕買(mǎi)不到房子，二來(lái)一琢磨車(chē)位反正是剛需，貴就貴點(diǎn)兒吧，往往也就“民不舉官不究”了。

在此次嚴(yán)格的調(diào)控政策打擊下，很多捆綁銷(xiāo)售都會(huì)被禁止，但開(kāi)發(fā)商總有各種各樣的應(yīng)對(duì)手段等著買(mǎi)房人，車(chē)位，這個(gè)還沒(méi)有被重視起來(lái)的彈丸之地，很可能成為開(kāi)發(fā)商最后的搖錢(qián)樹(shù)。

北京小區(qū)車(chē)位降價(jià)，幾乎沒(méi)有可能。

●鏈接●

購(gòu)買(mǎi)車(chē)位七大攻略

第一，把小區(qū)車(chē)輛大概價(jià)位拉一個(gè)平均價(jià)，平均價(jià)的50%就算合理。60%咬牙也能買(mǎi)，超過(guò)60%就考慮一下，大不了租。

第二，先算算值不值得買(mǎi)。在投資車(chē)位前，先從開(kāi)發(fā)商處或者物業(yè)管理公司了解小區(qū)車(chē)位供求情況，特別是小區(qū)的車(chē)位配比。這是影響車(chē)位供求關(guān)系的重要因素。還要控制投資成本，提前計(jì)算好大概的投資收益，看看是否劃算。

第三，一定要調(diào)查清楚車(chē)位產(chǎn)權(quán)。一定要查看是否有車(chē)位產(chǎn)權(quán)證。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)，其實(shí)是一種租賃行為，這種買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)質(zhì)上是停車(chē)位租賃合同。依據(jù)我國(guó)合同法，租賃合同期限不得超過(guò)20年，如果超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

第四，提前計(jì)算清楚購(gòu)買(mǎi)車(chē)位費(fèi)用。個(gè)人隨同房屋購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)，適用與住宅相同的契稅政策，減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；隨同非普通住宅購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，要按照3%的稅率征稅。公共維修基金則按照2%的比率交納。產(chǎn)權(quán)車(chē)位轉(zhuǎn)讓過(guò)戶時(shí)，和住宅過(guò)戶時(shí)所需要辦理的手續(xù)一樣，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、印花費(fèi)、土地增值稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)。

第五，車(chē)位是可以貸款購(gòu)買(mǎi)的。銀行是允許購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)申請(qǐng)貸款的，但不能申請(qǐng)公積金貸款。但現(xiàn)實(shí)中也有很多開(kāi)發(fā)商不接受貸款，要求一次性付款。

第六，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)可賣(mài)給非業(yè)主。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)，可以獨(dú)立買(mǎi)賣(mài)，同樣可以賣(mài)給小區(qū)外的人，不是只能轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。

第七，開(kāi)發(fā)商交付車(chē)庫(kù)時(shí)，應(yīng)該查驗(yàn)車(chē)庫(kù)是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符。