根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城新建住宅價格指數(shù)，從2015年5月份到2018年5月份，我國新建商品住宅價格連續(xù)37個月上行，漲幅達(dá)20.4%。與此同時，樓市調(diào)控力度持續(xù)加碼，調(diào)控手段不斷創(chuàng)新。
相對于房地產(chǎn)市場以往的發(fā)展歷程，本輪房價上漲與調(diào)控政策出現(xiàn)了新的特征，主要表現(xiàn)在6個方面：房價上漲持續(xù)時間長、上漲幅度大;三四線城市房價首次大幅上漲;三四線城市房地產(chǎn)市場熱度反超一二線城市;房價上漲與經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)背離;調(diào)控政策不斷升級、力度空前;調(diào)控政策中預(yù)期管理缺失，公眾對房地產(chǎn)市場保持看漲預(yù)期。
2015年以來的這一輪房地產(chǎn)市場上漲行情可謂亂象叢生，對經(jīng)濟(jì)和社會產(chǎn)生了諸多不利影響。
第一，高房價問題進(jìn)一步加劇。自1998年我國房地產(chǎn)業(yè)市場化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)的投資、產(chǎn)出、價格持續(xù)上行。國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)業(yè)增加值季度累計同比自1998年以來持續(xù)為正值;房地產(chǎn)開發(fā)投資每月同比漲幅自1999年2月份有記錄以來未出現(xiàn)負(fù)值;房價呈現(xiàn)持續(xù)上行趨勢，房價短期波動沒有改變其上行趨勢?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)一直處于上行階段，還沒有經(jīng)歷過衰退、蕭條的階段，不構(gòu)成一個完整的周期。這一輪房價上漲是在原有基礎(chǔ)上更進(jìn)一步推升了房價。
第二，房地產(chǎn)的短期拉動與經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展形成了對立關(guān)系。高房價使居民購房負(fù)擔(dān)加重，對居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的高回報率使資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，實體企業(yè)融資困難，對實體企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。本輪全國房價普遍上漲，使房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)從個別大城市向全國擴(kuò)散，對經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。
第三，三四線城市房價大幅上漲加劇風(fēng)險積累。房地產(chǎn)市場升溫會吸引新一輪房地產(chǎn)投資，使“去庫存”變成“補(bǔ)庫存”，但是三四線城市人口外流，住房供給過剩風(fēng)險增加。三四線城市房價快速上漲使居民生活成本上升，帶動企業(yè)用人成本增加;房價上漲帶動地價上漲，使企業(yè)的土地使用成本上升。這使三四線城市低成本優(yōu)勢減弱，阻礙了三四線城市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，甚至造成城市的“空心化”。“補(bǔ)庫存”占用不可再生的耕地資源，危害國家耕地安全。
第四，公眾行為模式的轉(zhuǎn)變增加了調(diào)控難度。一方面，房價大幅上漲加深了居民的看漲預(yù)期。1998年住房市場化以來，房價持續(xù)20年上漲，人們“房價只漲不跌”的觀念根深蒂固。本輪房價高位上漲進(jìn)一步加劇了這一問題。強(qiáng)烈的看漲預(yù)期會導(dǎo)致對住宅投資需求旺盛，從而進(jìn)一步推高房價，形成房價上漲的自我實現(xiàn)。而且，市場主體會與調(diào)控政策博弈，增加了調(diào)控難度;另一方面，對于有房群體，其利益與房價上漲直接掛鉤。這部分居民樂于見到房價上漲而抵觸房價下跌，造成了房價上漲的“棘輪效應(yīng)”，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的阻力。
責(zé)編：朱德華
