房價(jià)漲幅在連續(xù)14個(gè)月同比收窄后，近期開始出現(xiàn)反彈。易居研究院29日發(fā)布的報(bào)告顯示，10月，其監(jiān)測的100個(gè)城市新房成交均價(jià)為13203元/平方米，同比增長7.9%;房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量略有減少，由上月的31個(gè)降至24個(gè)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年第四季度，房企會積極加入到降價(jià)促銷的行列中，加之目前新盤項(xiàng)目較多，市場營銷的競爭程度將更加激烈。在這種情況下，房企會調(diào)整定價(jià)策略，進(jìn)而影響相應(yīng)城市的成交均價(jià)。
“當(dāng)然，這也說明房地產(chǎn)市場的調(diào)控效應(yīng)正不斷顯現(xiàn)，房價(jià)過高的態(tài)勢也逐漸得到遏制，對于購房者而言，房價(jià)的泡沫正在減少。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
房價(jià)漲幅再現(xiàn)反彈跡象
今年10月，房價(jià)繼續(xù)攀升。據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，100個(gè)城市新建商品住宅10月份的成交均價(jià)為13203元/平方米，環(huán)比增長0.9%，同比增長7.9%。
從歷史數(shù)據(jù)可以看出，10月百城新房成交均價(jià)同比上漲7.9%，增幅較之前有所擴(kuò)大。報(bào)告稱，百城房價(jià)同比上漲曲線在2017年7月創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到27.6%，隨后持續(xù)收窄，至今年9月，房價(jià)已連續(xù)14個(gè)月保持同比增幅收窄態(tài)勢。不過，10月份此類曲線有所上揚(yáng)，從9月份的7.7%擴(kuò)大到7.9%。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，這是房價(jià)漲幅在連續(xù)14個(gè)月同比收窄后的首次反彈。
具體來看，今年10月，100個(gè)城市新建商品住宅中，一線、二線、三四線城市成交均價(jià)同比增幅分別為6.9%、12.1%和5.6%。相比9月份的4.3%、12.6%和5.7%，一線城市有所擴(kuò)大，二線城市、三四線城市則有所收窄。其中，宜昌、日照和北海等城市房價(jià)同比增幅較大，分別達(dá)到了54%、42%和39%;大廠、廊坊和香河等城市房價(jià)下跌最明顯，跌幅分別達(dá)到了27%、27%和25%。
數(shù)量方面，今年10月，100個(gè)城市中房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為24個(gè)，相比9月份的31個(gè)有所減少。今年1-10月，房價(jià)下跌的城市數(shù)量分別為39個(gè)、28個(gè)、34個(gè)、31個(gè)、23個(gè)、26個(gè)、20個(gè)、24個(gè)、31個(gè)和24個(gè)。
此外，報(bào)告還提到，100個(gè)城市中房價(jià)突破2萬元/平方米的城市共有12個(gè)，包括上海、深圳、北京、廈門、三亞、杭州、福州、南京等。其中，房價(jià)最高的城市為上海，達(dá)到55145元/平方米。此外，蘇州、?？?、東莞等城市的房價(jià)也開始接近2萬元的均價(jià)水平。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，10月份各地預(yù)售證管控放松，部分高價(jià)樓盤正密集入市，進(jìn)而拉升了成交均價(jià)水平。
庫存重返上行通道
易居研究院發(fā)布的百城住宅庫存報(bào)告顯示，截至2018年10月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環(huán)比增長0.5%，同比減少2.9%。
“觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，雖然中間個(gè)別月份有所反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢?？傮w上看，庫存走勢迎來拐點(diǎn)，四季度正步入上行通道。”嚴(yán)躍進(jìn)向中新經(jīng)緯分析。
在供求關(guān)系上，10月，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4742萬平方米，環(huán)比減少15.4%，同比增長54.6%;新建商品住宅成交量為4511萬平方米，環(huán)比增長3.0%，同比增長11.4%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，整體來看，10月份市場走勢弱于預(yù)期，雖然供應(yīng)規(guī)模較大，但成交的成色是不足的。
值得注意的是，房地產(chǎn)市場在連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求后，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢，10月份繼續(xù)維持此態(tài)勢，這意味著房企將重新面臨較大的去庫存壓力。
不過，從趨勢上看，新房存銷比已開始逐漸走出歷史低位水平，即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈。報(bào)告顯示，10月，百城新房存銷比為9.2個(gè)月，與9月基本持平。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，從當(dāng)前的情況來看，各大城市的存銷比數(shù)值仍呈現(xiàn)較大差異。數(shù)據(jù)顯示，上述100個(gè)城市中，19個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，去庫存壓力依然較大;66個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，去庫存周期相對偏小。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國百城庫存數(shù)據(jù)最近兩個(gè)月持續(xù)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。一方面，庫存增加也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會更加依賴以價(jià)換量的策略;另一方面，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購房者議價(jià)的空間。
“11-12月，預(yù)計(jì)各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快，供應(yīng)規(guī)模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，所以住宅庫存規(guī)模或有繼續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動降價(jià)，以加快可售項(xiàng)目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。(閆淑鑫)
